亚太房地产投资升温 信安资产称美国仓位仍不能降 (55字)
据《南华早报》2026年10月20日报道，美国资产管理公司信安资产（Principal Asset Management）宣布将加大在亚太房地产投资的动作，认为全球机构投资者在亚洲办公物业市场长期处于“低配”状态。与此同时，其全球房地产研究策略主管理查德·希尔（Richard Hill）强调，美国商业地产规模庞大，投资者不应削减既有仓位。
被拍同框全球投资者为何在亚太“低配”？
理查德·希尔在接受采访时说：“在我的全球旅行中，与投资者会面时，无论是在美国、欧洲还是中东，投资者都逐渐意识到，相对于亚太地区在全球商业地产总估值中的份额，他们在亚太的结构性配置确实过低。”他补充称，这种认知正在转化为实际行动。据路透社近期援引行业数据报道，全球配置型基金对亚太商业地产的平均持仓比例仅为16%，而该区域占全球可投资商业地产总值的比重已接近39%。信安资产认为，这一差距意味着未来三至五年内，亚太办公楼、物流及数据中心的资金流入将显著提速。
酒店幽会美国商业地产：大到不能忽视
尽管信安资产看多亚太，但希尔明确表示，美国仍应是投资组合的压舱石。他说：“美国商业地产体量太大，无法忽视。”根据MSCI统计，美国可投资商业地产规模超过6万亿美元，接近全球总量的40%。在美联储维持高利率的情况下，过去两年美国办公楼估值回调约25%，但物流资产和出租型公寓的需求依然坚挺。希尔指出，机构投资者并未离场，而是在等待利率拐点后的入市机会。
疑似复合高利率如何撑起新兴市场的物业需求
值得注意的是，利率上行反而强化了亚太部分市场的吸引力。以新加坡为例，优质办公楼净收益率约为4.3%，而美国核心区同类资产收益率仅3.1%，利差驱动全球资本东移。日本央行维持超低利率政策，使东京办公楼成为融资成本最低的避险选择。希尔表示：“高利率环境下，投资者更看重现金流收益率，亚太高增长市场的租金动能正好匹配这一需求。”
明星产子亚太各主要市场表现一览
以下是信安资产关注的六大亚太市场短期前景对比：
| 市场 | 主要趋势 | 平均收益率 | 风险因素 |
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| 新加坡 | 供应紧俏，租金连续4季度上升 | 4.3% | 本地需求有限 |
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| 日本 | 低利率叠加旅游复苏 | 3.8% | 人口结构老化 |
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| 韩国 | 物流与数据中心受追捧 | 4.6% | 家庭债务水平高 |
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| 澳大利亚 | 机构资金避风港 | 4.1% | 通胀反复 |
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| 中国内地 | 核心城市写字楼空置率回落 | 5.2% | 经济复苏不均衡 |
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| 香港 | 甲级写字楼租金企稳 | 4.0% | 跨境资金流动限制 |
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中美贸易战下的资本流向变数
地缘政治仍是不可忽视的风险。美国外国投资委员会（CFIUS）近年加强了对中国资本收购美国物业的审查，而中美贸易摩擦也影响部分企业的租赁决策。希尔对《南华早报》表示：“资本会绕开壁垒，但不会停止流动。”他观察到，中东主权财富基金正加速进入首尔和新加坡的物流市场，2026年上半年的交易量同比增长约28%。同时，澳大利亚凭借稳定的政治环境，成为欧美退休基金的优先选择。
投资者应如何重新配置？
信安资产给出的建议是“增量调整而非存量替换”。希尔解释说：“我们不是在建议从美国转向亚太，而是建议在现有基础上增加亚太配置。”他透露，该公司模型中的理想组合为：美国资产占60%、亚太占30%、欧洲及其他占10%。这一配置既能捕捉亚洲的增长红利，又能利用美国市场的深度和流动性对冲波动。对于单独投资房地产基金的客户，希尔建议优先考虑新加坡和日本市场，因其制度透明度和退出机制更成熟。
Q1: 为什么亚太商业地产长期被全球投资者低配？
A1: 主要原因包括历史路径依赖、信息不对称以及美国市场的流动性优势。过去二十年，全球基金习惯以欧美为核心仓位，而亚太市场虽有高增长，但跨境资本对制度风险和汇率波动仍有顾虑。随着MSCI指数纳入更多亚洲物业，低配问题正在被逐步修正。
Q2: 现在投资美国商业地产还划算吗？
A2: 需精挑细选。核心城市的核心资产（如纽约物流、芝加哥出租公寓）现金流稳定，但老旧办公楼存在价值陷阱。信安资产建议投资者关注租金增长率而非单纯买卖价差，并等待美联储明确降息信号后再加大配置。
亚太房地产投资正从边缘走向中心。信安资产这一表态，不只是策略调整，更反映了全球资本重新定价东方的开始。当收益率与增长动能取代惯性，资金最终会流向真正被低估的地方。
